A CURA DELL'AVV.MICHELEALFREDO CHIARIELLO

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INDICE

1) INTRODUZIONE;

2) LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE;

3) CONCLUSIONI

1️⃣ Delibera condominiale adottata senza quorum costitutivo? Non è automaticamente nulla
La Cassazione chiarisce che la violazione del quorum costitutivo non travolge la delibera condominiale con nullità assoluta, ma la rende annullabile.

2️⃣ La delibera resta efficace finché non viene impugnata
Anche se approvata da pochi condomini, la delibera continua a produrre effetti, obbliga i condomini e può incidere su lavori, spese e gestione del condominio.

3️⃣ Occhio ai 30 giorni
Chi vuole contestarla deve agire nei termini dell'art. 1137 c.c.: 30 giorni dalla delibera, se presente contrario o astenuto, oppure 30 giorni dalla comunicazione, se assente.

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1. INTRODUZIONE

Può una delibera condominiale, approvata con un numero di partecipanti inferiore al quorum costitutivo[1] previsto dalla legge o dal regolamento, considerarsi automaticamente nulla?
È questa la questione affrontata dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 10361 del 2025, che ha offerto un chiarimento importante sul confine – tutt'altro che sottile – tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali.

2. LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE

Per la Suprema Corte, la violazione dei quorum non determina la nullità, ma l'annullabilità della delibera.-
In sostanza, la delibera esiste, produce effetti e vincola tutti i condomini fino a quando non venga impugnata nei termini di legge (art. 1137 c.c.):

• entro 30 giorni dalla data della delibera, se il condomino era presente ma contrario o astenuto;
• entro 30 giorni dalla comunicazione, se era assente.-

Ciò significa che anche una delibera approvata da pochissimi partecipanti – per ipotesi anche due o tre soli condomini – resta pienamente efficace, può comportare lavori, spese o modifiche gestionali, e obbliga tutti fino all'eventuale annullamento giudiziale (e solo e soltanto se ci sia).-

La nullità, invece, resta confinata ai casi più gravi, come:

• mancanza degli elementi essenziali dell'atto deliberativo (oggetto, volontà, soggetti);
• oggetto illecito o impossibile, come decisioni contrarie a norme imperative o lesive di diritti individuali.-

3. CONCLUSIONI

La delibera viziata nei quorum non è nulla: resta lì, viva e vegeta, pronta a produrre effetti, finché qualcuno non trova il coraggio – o il tempo e/o soldi – di impugnarla.-

NOTE

[1] L'art. 1136 del Codice Civile stabilisce due diverse soglie a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione:

• In prima convocazione, l'assemblea è regolarmente costituita se sono presenti tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
• In seconda convocazione, è sufficiente la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio (333,33 millesimi).